一起案外人执行异议的案件，一、二审法院认定的事实不尽相同，理解和适用法律各异，从而作出了不同的判决。谁是谁非，各有说词;谁对谁错，终未定论。为此，特将此案公开，以求法律界专家、学者和社会有识之士，共同探讨分析这一案件，以期司法救助，还当事人一个公道。

 

　　[基本案情]

　　福建省龙岩市闽达投资咨询有限公司(以下简称“闽达公司”)与龙岩市神农粮油有限公司(以下简称“神农粮油公司”)因借款合同纠纷一案，龙岩市新罗区人民法院(下称新罗法院)、龙岩市中级人民法院(下称龙岩中院)分别于2018年3月12日、2018年6月28日作出一、二审判决：粮油公司应向闽达公司偿还借款本金3，765，389元及相应利息，至2008年12月31日前尚欠的利息为3，550，094.16元。

　　同时，董亚辉与神农粮油公司因拍卖合同纠纷一案，新罗法院先后于2016年6月28日、2018年9月28日作出民事判决：粮油公司应向董亚辉偿还拍卖款169万元及违约金、利息计367，500元。

　　上述三份判决书先后生效后，因神农粮油公司均未履行生效判决书所确定的义务，董亚辉和闽达公司先后向新罗法院申请强制执行。新罗法院在执行上述三案中，依法查封了神农粮油公司名下位于龙岩市新罗区西城街道西桥登高西路54号1幢、2幢、3幢房地产(下称执行标的)。

　　新罗法院在查封上述执行标的，并准备依法拍卖时，作为案外人的福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司(以下简称“神农房地产公司”)提出执行异议。其理由如下：

　　一是神农房地产公司己取得案涉房产占地范围内的国有土地使用权， 该土地使用权不应列入拍卖范围。神农房地产公司与龙岩市国土资源局于2003年5 月 26日签订了《国 有土地使用权出让合同》， 并支付了全部土地使用权出让金76万元;二是于2007年8 月 24日取得龙岩市房地产管理局颁发的《房屋拆迁许可 证》， 并与神农粮油公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》、《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿 补充协议书》， 已完成拆迁协议的签订， 并支付了大部分拆迁货币补偿款;三是涉案房屋所占土地仍在上诉人开发过程中， 政府并未收回土地，等等。

　　新罗法院于2019年10月9日作出(2019)闽0802执异140号执行裁定书，依法裁定驳回神农房地产公司的异议请求。

 

　　[一审判决]

　　神农房地产公司不服该裁定而提起案外人执行异议之诉，新罗法院于2020年1月15日作出(2019)闽0802民初8037号民事判决书，判决驳回神农房地产公司的诉讼请求。

　　新罗法院认为，根据 《中华人民共和国物权法 》第九条 “ 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭， 经依法 登记， 发生效力;未经登记， 不发生效力， 但法律另有规定的除外。 ”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第( 一 〉项 “ 已登记的不动产， 按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、 构筑物及其附属设施， 按照土地使用权登记簿、 建设工程规划许可、 施工许可等相关证据判断”;《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)执行程序若干问题的解释》第十九条 “ 案外人依照民事诉讼法第二百零四条 规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。 经审理， 理由不成立的， 判决驳回其诉讼请求; 理由成立的， 根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判 ” 的规定。

　　本案中， 神农房地产公司虽于2003 年5月26日和2007 年7月19日分别与龙岩市国土资源局订立《固有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让补充协议》， 但神农房地产公司在上述合同 约定的最后动工期限即2007 年 12月 31日内仍未动工建设， 至今尚未动工建设。

 

　　神农房地产公司虽于 2007 年 8 月 24日取得龙岩市房地产管理局批准的《房屋拆迁许可证》，但神农房地产公司在上述拆迁许可证批准的拆迁期限即2007 年 12 月 31日及延长拆迁期限内虽与被拆迁人 神农粮油公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，但神农房地产公司未按上述协议的约定付清拆迁补偿款(已支付了大部分拆迁补偿款)，甚至在多次延长期限至最后延长期限即2019 年 6 月 30日内仍未付清拆迁补偿款， 被拆迁人的被拆迁房屋至今未交付拆迁，其至今未完成此项拆迁工作。

　　上述《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让补充协议》的履行期限均早已届满， 《房屋拆迁许可证》(包括延期后〉已过期。 案涉房产即位于龙岩市新罗区西城街道西桥登高西路54号1幢、 2幢、 3幢的房屋所有权证和土地使用权证仍然登记在神农粮油公司名下，未变更未注销。 神农房地产公司诉请解除上述涉案房产的查封并不得执行上述涉案房产的建设用地使用权， 解除上述涉案房产的查封并不得执行上述涉案房产， 不符合上述法律规定， 依据不足，不予支持。

 

　　[二审判决]

　　神农房地产公司不服新罗法院的一审判决，向龙岩中院提起上诉。龙岩中院于2020年6月8日作出(2020)闽08民终606号民事判决：一、撤销新罗法院(2019)闽0802民初8037号民事判决;二、不得执行登记在粮油公司名下坐落于龙岩市新罗区西城街道西桥登高西路54号1幢、2幢、3幢房地产。

　　龙岩中院认为：

　　一、关于本案法律适用问题。

　　案涉土地及地上建筑物存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形， 一 审法院参照适用 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》〉第二十五条的外观判断标准，显然属于适用法律不当。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》〈以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》〉第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第二人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手-续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定保护的是无过错买受人的物权期待权，其适用并不以买受人已取得登记财产或不动产物权为前提。本案情形应参照适用该条规定。

　　《执行异议和复议规定》第二十八条亦体现了无过错买受人对不动产享有的物权期待权优于一 般债权的原则，该规定发布于《查封、扣押、冻结财产规定》后，故本案参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定审查神龙房地产公司对案涉土地及地土建筑物是否享有排除强制执行的民事权益更为妥当。

 

　　二、关于神龙房地产公司是否对案涉土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益问题。

　　《执行异议和复议规定》第二十八条规定： “ 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)巳支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。"

　　首先，神龙房地产公司早在一审法院查封案涉土地之前，就已通过国有土地使用权挂牌交易方式，与龙岩市国土资源局签订了合法有效的《固有土地使用权出让合同》。

　　其次，神龙房地产公司已实际占有案涉土地。根据《房屋拆迁许可证》《关于延长龙岩神农房地产开发有限责任公司2003挂一03地块动工建设期限的请示》《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》《评估报告》《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》《关于同意延长拆迁期限的通知》等协议、政府相关部门就涉案土地的拆迁事宜向神龙房地产公司发出的文件以及拆迁补偿款付款凭证，可以证明神龙房地产房已基于《国有土地使用权出让合同》约定的 “自行负责拆迁安置 ” 义务实际占有案涉土地并对土地上的建筑物进行拆迁安置。

　　第三，神农房地产公司已足额支付了案涉土地的土地出让金76万元。

　　第四，神龙房地产公司非因自身原因未办理过户登记。 根据《国有土地使用权出让合同》第五条、第十四条约定， 案涉土地由神农房地产公司自行负责拆迁安置， 待案涉土地拆迁完毕后， 向龙岩市国土资源局申请办理土地登记， 领取《国有土地使用证》;又根据龙岩市住房和城乡建设局岩府房拆延字(2018) 1号《关于同意延长拆迁期限的通知》： 项目拆迁期限延至2019年6月30日。从上述约定及通知可知，涉案土地未有证据证明已被收回， 涉案土地使用权及地上建筑物只是暂时登记在龙岩市粮油供应公司名下， 神农房地产公司未能办理涉案土地的使用权证的原因系因相关拆迁安置工作未完成所致，即办证条件尚未成就， 而非完全因其自身原因导致。

　　综上，神农房地产公司对案涉土地及地上建筑物享有足以排除强制执行的民事权益， 神农房地产公司上诉理由成立， 上诉请求予以支持。

 

　　[作者分析]　笔者认为，

　　一、新罗法院执行的标的是登记在原审第三人名下为其所有的土地使用权及房屋所有权，在案件执行中采取查封、拍卖措施是正确的。

　　二、按照《执行异议和复议规则》第二十八条规定，案外人的主张必须同时满足四个要件，才能认定其民事权利能够排除执行。但在本案中被申请人作为案外人除提供《出让合同》、《拆迁安置协议》以及支付部分拆迁安置款等证据外，并没有相应证据证实其主张符合其他三要件，因此其作为案外人提出执行异议主张不足以排除案件强制执行。在“四要件缺三”情形下，龙岩中院认定被申请人的异议主张符合该条规定，是罔顾事实的错误认定。（正义君/文）

　　(注：图片来源于网络，非本案庭审拍摄)