《案外人如此执行异议法院能否支持》（上）一文，笔者介绍了案外人神农房地产公司，对闽达公司与神农粮油公司之间的借款纠纷执行提出异议案的基本案情、一审判决、二审判决的情况进行了具体分析，并提出了笔者的两个观点。

　　现在，笔者详细分析如下：

　　一、新罗法院执行的标的是登记在神农粮油公司名下为其所有的土地使用权及房屋所有权，在案件执行中采取查封、拍卖措施是正确的。

　　闽达公司基于(2019)闽0802民初8037号及(2018)闽08民终1131号生效民事判决向新罗法院申请强制执行，新罗法院受理后依法查封了登记在神农粮油公司名下的执行标的并对该财产进行评估拍卖。

　　经审理查明，上述执行标的均登记在神农粮油公司名下为其所有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等有关证据判决;……”之规定，新罗法院查封并处置登记在神农粮油公司名下的土地使用权及房产是依法执行行为，并不存在错误查封、拍卖处置问题。

　　二、按照《执行异议和复议规则》第二十八条规定，案外人的主张必须同时满足四个要件，才能认定其民事权利能够排除执行。但在本案中神农房地产公司作为案外人除提供《出让合同》、《拆迁安置协议》以及支付部分拆迁安置款等证据外，并没有相应证据证实其主张符合其他三要件，因此其作为案外人提出执行异议主张不足以排除案件强制执行。在“四要件缺三”情形下，龙岩中院认定案外人的异议主张符合该条规定，是罔顾事实的错误认定。

　　最高法《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”即按该条规定，四个要件必须同时满足，其主张的权利才能够排除执行。

　　(一)关于执行标的实际占有问题

　　1、对照本案已查明的事实，神农房地产公司虽与龙岩市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》(统称《出让合同》)以及与神农粮油公司签订《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》及其《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，并取得相应《房屋拆迁许可证》，但其并未按《出让合同》约定和《房屋拆迁许可证》规定期限内完成拆迁安置义务。

　　2、根据神农房地产公司作为甲方、神农粮油公司作为乙方于2009年9月19日签订的《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》(下称2009.9.19《拆迁补偿协议书》)第五条“乙方在2009年12月31日前应将被拆迁房屋腾空，完成搬迁，并交付甲方拆除”、第六条“违约责任”第(一)款“双方拆迁协议签订后，甲方无法按时支付补偿费，乙方可拒绝交房拆除”等条款约定，结合：

　　(1)2009.9.19《拆迁补偿协议书》项下神农房地产公司尚欠的拆迁补偿款176.3万元和《补充协议书》项下应付的增加补偿款342万元，扣除已付50.95万元，剩余拆迁补偿款467.35万元迄今仍未支付;

　　(2)闽达公司庭后从新罗法院档案取得的三份《登高粮店店铺承包合同》及《补充协议》(该合同协议甲方为神农粮油公司、乙方为神农粮油公司职工)约定，由于神农房地产公司长期违约无法支付拆迁补偿款，为解决神农粮油公司职工医社保费用、安置费用问题，神农粮油公司只好将执行标的相应的店铺交付给职工承包经营、租赁使用。由此可以证实，执行标的物始终为神农粮油公司占有、出租使用，神农房地产公司从未占有、使用。

　　(二)关于受让、拆迁执行标的价款是否足额支付问题

　　1、《出让合同》第五条约定“……并由竞得人按城市房屋拆迁安置的有关法律、法规规定自行负责拆迁安置，拆迁安置所需费用由竞得人承担”，即该地块系现状(毛地)出让，所以土地出让金仅76万元。按《出让合同》约定，受让方取得完整的出让土地使用权是有前提条件的：一是受让方限期缴交土地出让金;二是受让方限期履行完成地面建筑物拆迁、交清拆迁补偿安置款等义务;三是出让金和拆迁补偿安置款付清后，应依法办理土地使用权过户登记手续取得权证。只有在上述约定各项事务完成后，才是实质意义上的出让。因此，神农房地产公司取得执行标的应给付的价款包括土地出让金和拆迁补偿安置款。但龙岩中院的二审判决却将被申请人支付的土地出让金76万元当作其已足额支付了执行标的价款，全然不顾被申请人未付清拆迁补偿安置款的事实。

　　2、就剩余未付拆迁补偿安置款，龙岩中院的二审判决已查明：

　　(1)2014年6月28日，神农房地产公司作为甲方与神农粮油公司作为乙方签订了《补充协议》，该《补充协议》第一条约定“根据2009年9月19日甲乙双方签订的拆迁补偿协议书，甲方应付乙方拆迁补偿款758万元。至今甲方已付乙方581.7万元，尚欠乙方176.3万元，该款项在双方签署本协议后的30日内甲方应分三次补交给乙方，其中甲方应于2014年6月30日之前付给乙方50万元;7月30日前付给乙方60万元;8月30日前付给乙方66.3万元，上述款项只要有一期甲方没有如期支付视为违约，甲方每逾期一日应向乙方支付未交数额日千分之五的违约金”。

　　(2)该《补充协议》第二条约定“增加部分的补偿款分二次付给乙方，第一次于2014年12月30日前付给乙方200万元;剩余142万元等房屋拆前付清。如甲方未按时支付，应按未付款项向乙方支付日千分之二的违约金。”。

　　(3)该《补充协议》签订后，神农粮油公司分别于2014年5月30日、6月12日、6月26日、6月30日、7月10日出具收款收据收到被申请人(戴志平)2万元、10万元、5万元、14万元、19.95万元，合计50.95万元。

　　结合上述查明事实，神农房地产公司欠付的拆迁补偿款及逾期付款违约金(暂计至2020年6月6日)为：剩余未付拆迁补偿款467.35万元、逾期付款违约金2641.6012万元。

　　(三)关于土地出让后未办理过户登记的原因问题

　　1、《出让合同》第十二条约定“受让人同意在2005年5月26日之前动工建设，不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延建时间最长不得超过一年”;第三十二条约定“受让人应当按照本合同约定进行开发建设，超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权;……”。即便是神农房地产公司在一审当庭补充提供的《国有土地使用权出让补充协议》也仅同意“再次延长“新城天地”项目动工建设期限至2007年12月31日”，在此之后再无任何政府文件同意其延期动工。

　　2、龙岩市住房和城乡建设局于2019年7月17日作出的龙建办【2019】48号《龙岩市住房和城乡建设局关于吴建国投诉事项的处理意见》：根据《城市房屋拆迁管理条例》相关规定，本机关决定至《关于同意延期拆迁期限的通知》(岩府房拆延字【2018】1号)规定的拆迁期限(2019年6月30日)届满后，不再办理新天地商住楼项目的拆迁期限延期手续。即神农房地产公司未按出让约定履行拆迁安置义务，拆迁许可证已失效，且其现有的房地产开发资质也已被取消，其对《出让合同》项下的项目开发建设权已丧失，既无资格也无能力继续对项目进行开发建设。

　　3、案外人神农房地产公司向法庭提供的所有证据，均无法证明该地块使用权及其房屋所有权已转移登记至其名下。而所有证据恰恰证明案外人无论是与龙岩市国土资源局签订的《出让合同》，还是与神农粮油公司签订的拆迁补偿安置协议，均存在严重违约行为。因其自身长达16年的违约行为而未取得完整的出让土地使用权，未办理不动产权属转移登记手续，责任应当由其自行承担，明显不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。而龙岩中院却将神农房地产公司未能办理涉案土地使用权证的原因界定为系相关拆迁安置工作未完成所致，即办证条件尚未成就，而非完全因其自身原因导致，此番认定显然属于因果倒置，全然不顾神农房地产公司违约在先的事实。

　　正因为神农房地产公司自身原因、长期严重违约，不仅没有付清拆迁安置补偿款，而且因其违约给神农粮油公司造成严重经济损失(按《拆迁补偿协议》及其补充协议约定计算至今违约金已超过2600多万元)。同时，神农房地产公司的严重违约行为造成神农粮油公司职工安置问题及群体性上访事件，还造成企业债务不断增加。 而龙岩中院作出的不得执行登记在神农粮油公司名下的执行标的的错误判决，势必加剧矛盾，导致神农粮油公司职工无法安置、引发群体性上访事件，造成包括神农房地产公司在内的债权人生效民事判决无财产可供执行等问题。

　　综上所述，笔者认为龙岩中院判决认定事实不清，适用法律错误，有关司法机关应当通过司法救济的形式，纠正龙岩中院的二审判决，以维护当事人的合法权益，维护法制权威，让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。(正义君/文)

　　(注：图片来源于网络，并非开庭时现场拍摄。)